تحلیل بازار مسکن در ایران

شاید جالب باشد بدانید که 200 صنعت مختلف ، بیش از 1200 شغل و به طورکلی حدوده سی درصد از اقتصاد ایران تحت تاثیرمسکن میباشد. با این حساب هر تغییری در این بازار وسیع میتواند تاثیرشگفت انگیزی بر وضعیت اقتصادی کشور داشته باشد سرمایه گذاری در مسکن برای خیلی ها جذاب است ، چون به هر حال تا آدمیزاد زنده است خانه و سرپناه میخواهد ، غیر از این است ؟

اما هوشیار باشید ، ساخت مسکن به همان راحتی که ممکن است شما را میلیاردر کند ، به راحتی هم شما را ورشکست و فقیر میسازد .

شما باید مسکن را بشناسید ، اخبار آنرا پیگیری کنید ، سیاست گذاری های دولت را تحلیل کنید تا ریسک سرمایه گذاری خود را به حداقل برسانید . در اینجا من به شما خواهم آموخت چگونه آینده مسکن را تحلیل کنید وهمه ابزاری که نیاز داشته باشید را در اختیارتان قرار خواهم داد

بسیار خوب ، مقدمه چینی بس است . احتمالا میدانید که مسکن در ایران بیش از دو سال است که به طور متمادی در وضعیت راکدی که از اواخر سال 91 و در پی افزایش نا متعارف قیمت ها آغاز شده که در سیرجان نا متعارف تر از همه جا و به مرور ، تحت تاثیر تورم و کاهش قدرت خرید جامعه ، تا به امروز ادامه یافته است . البته ما در اینجا به دنبال علل رکود و راهکارهای خروج از آن نیستیم . بلکه سعی خواهیم کرد با تحلیل سیاست گذاری های جدید ، سال 94 و سیگنال های دریافتی از جانب بازار ، به یک پیش بینی نسبتا جامع از آینده مسکن در ایران دست بیابیم . در این مسیر توجه ویژه ای هم به توافقات سیاسی اخیر خواهیم داشت . پیش از ادامه مطلب ذکراین نکته حائزاهمیت است که ، اقتصاد دانان و کارشناسان حوزه مسکن در تحلیل های خود همواره بین بازار خرید و فروش و بازاراجاره نشینی تفاوت قائل میشوند . ما نیز این تمایز را در تحلیل های خود در نظرخواهیم داشت ودر انتهای مطلب ، کنش های متقابل این دو بازار بر یکدیگر را بررسی خواهیم کرد بسیار خوب ، اجازه دهید این پرسش را مطرح کنیم که :

چه عواملی بر قیمت مسکن تاثیر دارند ؟

مهم ترین عواملی که در هزینه ی ساخت مسکن مستقیما تاثیر گذارند شامل این موارد میباشند : 

1. مجوزها ، عوارض شهرداری و مالیات

2. زمین ، مصالح ساختمانی و نیروی انسانی

3. تسهیلات بانکی

4. نیروهای عرضه و تقاضا

ابتدا کمی راجع به این موارد صحبت کنیم . پیش از ساخت هر واحد مسکونی ، لازم است تا برخی مجوزها و عوارض مربوط به شهرداری دریافت و پرداخت شود . دریافت مجوزساخت برای یک بنا در قدم اول مشروط به رعایت یک سری اصول مهندسی میباشد به عنوان مثال : رعایت عقب نشینی ( بروکف ) رعایت تعداد طبقات و ابعاد بنا ، اصلاح نقشه بنا ، طرح تفضیلی و مواردی از این دست . در مرحله ی بعد شما موظف به پرداخت عوارض شهرداری هستید ، این مرحله بزرگترین مانع پیش روی سازندگان است به گونه ای که بسیار از سازندگان پس از آگاهی از میزان عوارض تعلق گرفته به بنایشان معمولا از ساخت بنا منصرف میگردند . عوارض شهرداری براساس یک فرمول های خاص بسته به منطقه شهری و تراکم ساخت ، تعیین شده دریافت میگردد . در نهایت شاهد هستیم بسیاری از سازندگان توان عبوراز این مرحله ی سخت را نداشته و از ساخت بنا منصرف میشوند. مضاف بر عوارض شهرداری ، شما هزینه های هم بابت مالیات بر ارزش افزوده باید پرداخت کنید که این هم به نوبه ی خود درقیمت تمام شده ی مسکن تاثیر گذار است . هزینه های پیش از ساخت را شناختید ، ساخت و ساز یک سری هزینه های جاری نیزدارد .

مصالح ساختمانی و دستمزد کارگران از جمله مهمترین هزینه های جاری ساخت مسکن هستند.

البته معمولا هنگامی که صحبت از مصالح ساختمانی میشود ، لازم است که ما ساختمان های لوکس و خاص را از مجموعه ی مورد بحث خود خارج کنیم . ما به اینجور موارد خاص کاری نداریم چرا که عمومیت ندارند .

بازار مسکن بیش از دو سال است که رکود را تجربه میکند و به تبع آن میزان ساخت و سازها نیز کاهش یافته است . به این ترتیب با کاهش تقاضا برای مصالح ، تولید کاهش یافته و همانطور که امروز میبینیم مصالح تولید شده نیز در انبار کارخانجات انباشته شده اند . کمی جلو تر این انباشتگی مصالح در انبار ها را بیشتر بررسی کرده و تاثیر آنرا بر قیمت ها خواهیم دانست .

بد نیست اشاره ای هم به وضعیت نیروی کار ( کارگران ساختمانی ) داشته باشیم . وضعیت رکورد و کاهش ساخت و ساز کنونی ، مسلما نیازی هم به نیروی کار وجود نخواهد داشت . پس افزایش بیکاری کارگران را هم میتوان به دستاورد های رکورد دو سال اخیر بازار مسکن اضافه کرد . با این حال دولت در سال 94 دستمزد کارگران را نزدیک 17 درصد افزایش داده است . این مورد را کمی جلو تر بررسی میکنیم

تسهیلات بانکی :

ساخت مسکن فرایند هزینه بری است . اکثر این هزینه ها اگر هم نقدا پرداخت نگردند حداکثر تا مدت کمی پس از اتمام ساخت باید پاس شوند . با این حال ، دوره ی باز گشت سرمایه نهاده شده در مسکن طولانی است و در شرایط رکود کنونی چه بسا طولانی تر هم شده است .

شما به عنوان سازنده مسکن معمولا این پتانسیل را ندارید که همه ی مخارج ساخت را اعم از عوارض شهرداری ، مصالح و غیره ... را از سرمایه های خودتان تامین کنید برای حل این مشکل، به طورمعمول  بانک ها را در اختیار شما قرار میدهند ( وام میدهند ) و سپس در دراز مدت در قالب اقساطی آنرا پس میگیرندلیکن در وضعیت کنونی کشور ، این تسهیلات از جانب بانک ها یا ارائه نمیشوند و یا صرفا به برخی موارد خاص و محدود ( که معمولا خود بانک کارفرما باشد ) اختصاص داده میشود . پس به این ترتیب سرمایه ای که میشود در مسکن ترزیق کرد در حوزه های دیگر نهاده میشود و از وام های ساخت نیز خبری نیست تبعات این وضعیت را کمی جلوتر مورد بررسی قرار خواهیم داد. به آخرین وکلیدی ترین عامل تغییر قیمت ها در بازار مسکن میپردازیم که نیرو های عرضه و تقاضا میباشد .

عرضه و تقاضا :

شما خواننده گرامی ، احتمالا با کارکرد عرضه / تقاضا آشنایی دارید . میدانید که افزایش تقاضا در برابر عرضه ثابت منجر به افزایش قیمت ها میگردد . ( یا مثلا کاهش تقاضا در برابر عرضه ثابت و یا افزایش عرضه در برابر تقاضای ثابت منجر به کاهش قیمت ها میشود ) پس نیازی به توضیح ندارد که کاهش ساخت مسکن - به فرض ثبات تقاضا - به تنهایی نیروی خوبی برای افزایش قیمت هاست .

اما از طرفی ، به تبع آنچه رکود مینامیم - تقاضای خرید مسکن نیز به شدت کاهش یافته که باعث پدید آمدن نیروی کاهنده ای بر قیمت ها میگردد .حالا این سوال پیش می آید که بالاخره کدام نیرو بر دیگری غالب میشود ؟ به عبارتی خرید مسکن ارزان میشود یا نه ؟

در ادامه به این مسئله میپردازیم و البته فراموش نمیکنیم که بازاری به نام اجاره نشینی هم وجود دارد . من مهمترین سیگنال های بازار مسکن را ،ابتدا برای شما تحلیل خواهم کرد ، سپس به شما خواهم آموخت چگونه خودتان این کار را انجام دهید  منظور از سیگنال ، همه خبرها و سیاستگذاری های جدیدی است که میتوانند بازار مسکن را دستخوش تغییرات کنند البته این را باید بگویم که اخبار دنیای اقتصاد لحظه به لحظه است و ممکن است از زمانی که من این مطلب را مینویسم تا وقتی که شما مطالعه کنید کلی سیگنال های دیگر هم از بازار دریافت شود به نظر می آید به یک مشکل اساسی بر خورده ایم ، اما نگران نباشید. من سعی کرده ام طوری مطلب را شرح دهم که شما ضمن اینکه با تحلیل سیگنال ها آشنا میشوید ، خودتان نیز مراحل تحلیل سیگنال های مختلف را بیاموزید. پس تحلیل ها را خوب بخوانید و تمرین کنید

سیگنال : افزایش عوارض شهرداری و بالا رفتن هزینه ی ساخت 

بسیارخوب ، اولین تحلیل خود را با بحث عوارض شهرداری در سال 94 آغاز میکنیم . داستان از این قرار است هزینه های اخذ پروانه ی ساخت درسال 94 افزایش خواهد یافت . این عوارض به دو بخش عوارض اولیه و ثانویه تقسیم میگردند . عوارض اولیه مرکب از هزینه های صدور پروانه ، تراکم  و عوارض ثانویه ( که عوارض جدیدی هستند ) بر اساس ارزش بهینه ناشی از اجرای طرح تفصیلی دریافت میگردند .

سیگنال دریافت شده ، در قدم بعدی برای اینکه از میزان صحت و اهمیت خبر اطمینان حاصل کنید ، مصاحبه ها و سخنان کارشناسان و افراد حاضر در بازار را مطالعه کنید . این افراد و سخنانشان رامیتوانید در قالب نقل قول ها یا مصاحبه ها در روزنامه های معتبر بیابید .

بنا به گفته یکی از سازندگان مسکن و به نقل از روزنامه ی دنیای اقتصاد : سابقا اگر به ازای هر یک میلیون تومان هزینه ی ساخت یک متر مربع مسکن ، حدوده 200 هزار تومان بابت عوارض داده میشد ، این مبلغ دست کم به 300 هزار تومان رسیده است.

حال که به اهمیت و صحت سیگنال دریافتی پی برده اید ، یک جرقه ( یا آلارم اقتصادی ) باید در ذهن شما زده شود ، احتمالا با خودتان میگویید این طورکه به نظرمیاد ، زیاد شدن عوارض شهرداری تو برآورد هزینه های ساخت خیلی تاثیرگذارن . پس فکر کنم اگه عوارض شهرداری بخواد زیاد شود، خونه گرون میشه و کمترهم ساخته میشه . و به این ترتیب شما یک سیگنال اقتصادی را تحلیل کرده اید . اما فراموش نکنید همواره تحلیل سیگنال ها به همین راحتی نخواهد بود

سیگنال بعدی : افزایش مالیات بر ارزش افزوده در سال 94

قدم اول ، دریافت خبر کامل از یک منبع موثق است .آنچه در ادامه میخوانید عین متن قانون است ، مطابق تبصره 2 ماده 117 قانون برنامه پنج ساله پنجم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران : دولت مکلف است با اجرای کامل قانون مالیات بر ارزش افزوده نرخ این مالیات را از سال اول برنامه سالیانه یک واحد درصد اضافه نماید. این یعنی در سال جاری ( 94 ) مالیات بر ارزش افزوده از 8 درصد به 9 درصد افزایش میابد . از این میزان 6 درصد به عنوان مالیات و 3 درصد به عنوان عوارض در نظر گرفته میشود .

این سیاست گذاری را میتوان به سادگی تحلیل کنید ، مسلما خرید مسکن گران تر خواهد شد. اما توجه داشته باشید ( این یک فوت و فن گوزه گری است ) همیشه علاوه بر تحلیل یک سیگنال زمان و دامنه موثر آنرا مد نظر داشته باشید. پس دامنه اثر گذاری مالیات بر خرید مسکن بالاست اما در مورد اجاره چطور ؟ هنگام عقد اجاره نامه دریافت میگردد. 1 میلیون تومان اجاره 90 هزار تومان بابت مالیات آن میپردازید.خلاصه اینکه در تحلیل های خود به بازه ی زمانی و دامنه ی اثر گذاری هر سیگنال توجه ویژه داشته باشید.

اما بپردازیم به مواردی چون زمین مصالح ساختمانی و سایر عوامل مهم در فرایند ساخت . قیمت زمین در کلانشهر ها به طورمستمر در حال افزایش است و این باعث میشود صاحبان زمین نسبت به فروش آن بی رغبت باشد . اما این مسئله ی مهمی نیست ، چون امروزه کمتر زمین ارزشمندی را در مناطق شهری میتوان یافت که بی بهره و خالی از مسکن مانده باشد ، مگر آنکه به نحوی تحت تملک دولت یا منابع طبیعی باشد ، با این حال ، آنچه که امروزه بیشتر مورد توجه سازندگان است ، مسئله ی بافت های فرسوده میباشد . ببینید یک زمان دولت این اجازه را به انبوه سازان میدهد تا بخشی از یک بافت فرسوده را نوسازی کنند . این اجازه قانونی مشروط به این خواهد بود که سازندگان رضایت مالکان را جلب کنند که در عمل یعنی تملک واحدهای فرسوده را به دست آورند.مشکل اینجاست که مالکان واحد های فرسوده یا به راحتی در دسترس نیستند و یا اگر باشند به راحتی زیر با فروش یا تخلیه واحد تحت تملکشان نمیروند به همین خاطر بعضا سالها این پروسه به طول می انجامد تا بالاخره کلنگ ساخت زده شود .

بسیار خوب سیگنال دریافتی ما این بار سیاستگذاری جدید نیست بلکه باز تاب یک حقیقت است ، اینکه در حال حاضر تملک بافت های فرسوده برای انبوه سازان بسیار دشوار و زمان بر است و این باعث کاهش ساخت و ساز گشته است . پس میتوان گفت ، سیگنال دریافتی سیگنال معتبر و مهمی است برای تحلیل این سیگنال شما باید سناریوهای مختلف را در نظر داشته و برای هر کدام نتیجه ای را جداگانه پیش بینی کنید .چرا که بر خلاف سیاستگذاری های قانونی ، در مورد این سیگنال هیچ قطعیت و ضمانت اجرایی خاصی در آینده وجود ندارد که بتوان با اطمینان راجع به آن صحبت کرد.

در ادامه بپردازیم به مصالح ساختمانی و وضعیت نیروی کار :

با تبع رکود و کاهش تقاضا ، میزان تولید مصالح در داخل کشور کاهش یافته و بیشتر مصالح تولیدی در انبارها انباشته شده اند .ببینید شما خودتان را جای یک تولید کننده مصالح ساختمانی قرار دهید،اگر فروش شما پاسخگوی مخارج کارخانه نباشد، شما یا باید قیمت فروش مصالح را افزایش دهید ( جواب نمیدهد چون بازار رقابتی است ) یا صادرات کنید یا تولید را متوقف کرده و سعی کنید از شر مصالح انباشته شده در انبارها خلاص شوید. چنین وضعیتی که الان شرح دادیم وضعیت واقعی تولید کنندگان مصالح ساختمانی ماست .

برای خروج از این وضعیت دو راه منطقی وجود دارد ، افزایش صادرات یا افزایش فروش داخلی . وقتی ساخت و سازی نباشد فروش داخلی افزایش نمی یابد مگر این که تولید کننده تسهیلاتی را پیشنهاد کند که مورد توجه سازندگان قرار گیرد. از آنجایی که صادرات مصالح ساختمانی منوط به رعایت یک سری استاندارد های خاص و فراهم بودن زیر ساخت های تجاری است، میتوان پیش بینی کرد که در کوتاه مدت راهکار دوم ( افزایش فروش داخلی ) توسط اکثرتولید کنندگان اتخاذ شده و با این حساب میتوان انتظارداشت که در سال جدید شاهد ارائه تسهیلات خوبی از جانب تولید کنندگان مصالح ساختمانی باشیم . به نظر می آید تحلیل ما از بازار مصالح ساختمانی تکمیل باشد، اما اینطور نیست چرا که یک نکته یا بهتر است بگوییم یک حقیقت را فراموش کرده ایم :  تورم 16 درصدی کشور

بدون شک مصالح ساختمانی را نیز همچون کالا های دیگرتحت تاثیر قرار خواهد دادالبته ذکراین نکته خالی از لطف نیست که تاثیرتورم بر صنعت مصالح ساختمانی کمی خفیف تر ازسایر کالاهاست ( این را همانطور که گفتم ما با کسب تجربه باید بدانید ) با بررسی روند افزایش قیمت مصالح هنگامیکه که سایرکالاها افزایشی 15 الی 12 درصدی را تجربه میکنند، تنها 6 درصد افزایش میابد.

بنابراین در یک جمع بندی باید گفت ، قیمت مصالح در اثر تورم افزایش خواهد یافت اما به احتمال زیاد خرید آنها آسانتر خواهد شد به خاطر تسهیلات و تخفیف هایی که انتظار داریم از جانب تولید کنندگان آنها ارائه گردد. به این صورت تحلیل اقتصادی ما کامل تر میشود.

درمورد دستمزد گارگران، من سیگنال را به شما میدهم ولی شما به عنوان تمرین خودتان آنرا تحلیل کنید.

سیگنال بعدی : در سال جدید دستمزد گارگر 17 درصد افزایش یافته است.

سیگنال بعدی ما ، این است :عدم ارائه ی مناسب تسهیلات بانکی به سازندگان از علل مهم رکود بازار است .کمی قبل تر توضیح دادیم که تسهیلات بانکی ( وام ساخت ) چقدر در تامین سرمایه اولیه ساخت مسکن نقش مهمی دارند. همچنین گفتیم که به خاطر شرایط رکود چند ساله اخیر میزان پرداخت وام های ساخت به سازندگان کاهش یافته است ، نتیجه ی این رویکردی مشخص است : کاهش ساخت و ساز

نتیجه ی دیگر این رویکرد، کاهش کیفیت ساخت است و این هم واضح است . شما وقتی سرمایه کافی برای تهیه و پیاده سازی مصالح با کیفیت نداشته باشید، ازطرفی هم در مقطعی باشد که نتوانید پروژه را کنسل کنید چاره ای ندارید. جز اینکه از مصالح بی کیفیت و به طور غیر اصولی استفاده کنید. نمونه متداول به کار بردن تیر آهن های سایز پایین در عوض تیرآهن تعیین شده توسط مهندسی سازه است.

شما خواننده گرامی ممکن است از من بپرسید ، این سیگنال آخری را چگونه دریافت کردید ؟ من به شما میگویم با مطالعه

برای دریافت سیگنال ها شما باید رادار های خودتان را تنظیم کنید. همانطور که من برای نوشتن این مطالب چندین وبسایت و روزنامه و مجله را مطالعه کردم ، شما نیز باید خودتان را در جریان اخبار مرتبط با مسکن قرار دهید تا به این ترتیب سیگنال های جدید به سمت شما روانه شود .

آخرین موردی که میخواهیم بررسی کنیم بحث تعادل نیروهای عرضه و تقاضاست :

ببینید، به نظرشما چه عواملی میتواند درمیزان تقاضای مسکن تاثیر گذار باشد ؟ برای راهنمایی ما یک سری از این عوامل را فهرست کرده ایم :

1. جمعیت : افزایش یا کاهش جمعیت ، مهاجرت یا کوچ

2. قدرت خرید جامعه : تورم و کارشناسی های نامتعارف

3. رونق دیدگاه سرمایه ای نسبت به مسکن

 موارد و 2 واضحند ، با افزایش جمعیت شهری ( افزایش مهاجرت از روستا به شهر )  میزان تقاضا برای خرید مسکن افزایش میابد. البته این یک تقاضای بالقوه است و همیشه منجر به خرید نمیگردد . از طرفی دیگر افزایش قدرت خرید جامعه ( به تبع بهبود اوضاع اقتصادی ، اشتغال و کاهش تورم ) میتواند در میزان تقاضای مسکن تاثیر گذار باشد

در باره ی مورد 3 کمی بیشتر صحبت میکنیم . اصولا برای جامعه ی ایران مفهوم روز مبادا بسیارارزشمند است و از این رو اکثر افراد به محض اینکه به سرمایه قابل توجهی دست پیدا میکنند ترجیح میدهند که آنرا در جایی سپرده گذاری کنند . حوزه های سرمایه گذاری به طور کلی به 5 دسته تقسیم میشوند :

بانک  / بورس / مسکن  / طلا / ارز

معمولا در برهه های مختلف زمانی یکی ازاین حوزه ها به دلیل مختلف مورد استقبال بیشتری قرار میگیرند. به عنوان مثال ، پس از انتشار بیانیه لوزان شاهد بودیم که شاخص کل بورس به شدت افزایش یافت که حاکی از هجوم تاریخی افراد به این حوزه ی سرمایه گذاری بود یا به عنوان مثال معمولا هر وقت اخبار مثبتی از مذاکرات به دست می آمد ، شاهد بودیم که بازار ارز (خصوصا دلار) رونق بیشتری میگرفت. این به این دلیل است که هر سرمایه داری برای افزایش سرمایه خود فرصت طلب است اگر امروز بازار بورس رونق بگیرد، پس افراد سرمایه های خود را از مسکن خارج کرده و در حوزه دیگری تزریق میکنند، عکس این نیز اتفاق می افتد، اگر فرضا شاخص کل بورس سقوط کند افراد مجاب میشوند تا سرمایه خود را از بورس خارج کرده و مثلا در مسکن وارد کنند. پس تقاضا در بازار مسکن رشد میکند.بسیار خوب ، حال که این پیش زمینه برای شما شکل گرفته است احتمالا میتوانید تاثیرهر کدام از سیگنال های مهم زیر را بر میزان تقاضای مسکن پیش بینی کنید.

1- توافقات هسته ای

2- کاهش نرخ سود بانک ها

3- سقوط شاخص بورس 

4- ثبات نسبی نرخ ارز، وعدم نوسان شدید

با انتشار بیانه لوزان در فروردین ماه ما شاهد این بودیم که بسیاری از افراد سرمایه های دست نخورده خود را برداشته و به امید کسب سود در حوزه های مختلفی سرمایه گذاری کردن ، مسکن یکی از این حوزه ها میباشد. و انتظار داریم به تبع این محرک قدرتمند میزان تقاضا برای مسکن در شش ماه اول سال 94 افزایش یابد.(چنانچه توافقات به نتیجه نهایی برسد ممکن است این روند افزایش تقاضا تا انتهای سال نیزادامه داشته باشد) از طرفی دیگر، کاهش سود بانکی باعث رویگردانی مردم از سپرده گذاری در بانک ها خواهد شد. ثبات نسبی نرخ ارز یعنی خرید فروش دلارفایده چندانی ندارد و در نهایت سقوط شاخص بورس باعث میشود بسیاری از افراد تازه کار و هیجانزده سرمایه های خود را از این بازار خارج کنند. پس حجم عظیمی از سرمایه های سرگردان پدید می آید.که باید در یک حوزه تزریق شوند، مسکن یکی از این گزینه هاست . رونق نگاه سرمایه ای به مسکن میتواند مشکل رکورد را تا حدود زیادی برطرف سازد به این ترتیب تحلیل ما نیز کامل میشود.

در سال 94 به تبع افزایش دیدگاه سرمایه ای مردم نسبت به مسکن ، انتظار داریم شاهد افزایش قابل توجه حجم معاملات - بخصوص در نیمه دوم سال باشیم.

شما خواننده گرامی، هم اکنون به آن سطح از دانش رسیده اید که بتوانید مطالبی را که در ادامه بیان میشود به خوبی درک کنید.ما در ادامه قصد داریم دو مطلب مهم ، یکی توافقات هسته ای و نقش آن در بازار مسکن و دیگری کنش متقابل بازار اجاره و خرید را بررسی کنیم. پیشنهاد میکنم ابتدا بار دیگر مروری اجمالی بر هر آنچه تا اینجا آموخته ایم  داشته باشیم و سپس ادامه دهیم .

توافقات هسته ای و مسکن

بازار مسکن ، بر خلاف ارز، به طور مستقیم از تحریم ها یا لغو آنها تاثیرنمی پذیرد. به همین خاطر برای تحلیل نتایج توافقات هسته ای بر مسکن لازم است تا تحلیل های عمیق تری انجام دهیم . با توجه به امتیازات به دست آمده برای ایران ، یکی از مزایای مهم توافقات هسته ای آزاد سازی دارایی ها و سرمایه های بلوکه شده ایران است . این باعث میشود که حجم عظیمی از نقدینگی به سمت اقتصاد ایران سرازیر شود. با توجه به رویکرد متدبرانه دولت یازدهم برای کنترل تورم  این نقدینگی انتظار نمی رود مستقیما به جامعه تزریق شود  بلکه انتظار میرود تا جهت ارتقا و بهبود زیر ساخت های صنعتی و ساختمانی به کار گرفته شود. این رویکرد مطمئنا میتواند رونق مجدد را به بازارمسکن بازگرداند. پیامد مثبت دیگری که توافقات هسته ای به همراه خواهد داشت، رشد تجارت و سرمایه گذاری خارجی است . مسکن هم میتواند یکی از مقاصد سرمایه گذاری خارجی باشد و به این ترتیب مشکلی که قبلا راجع به سرمایه نا کافی سازندگان برای شروع ساخت مطرح کردیم نیز بهبود خواهد یافت. از طرفی دیگر با افزایش سطح تجارت خارجی و ورود صنایع و تکنولوژی های پیشرفته ، میتوان با سرمایه های یکسان بنا های با کیفیت تر ساخت که مطمئنا باعث جلب توجه مشتریان بیشتری خواهند شد . نکته ای که در مورد توافقات هسته ای نباید فراموش کرد ، این است که لغو کامل تحریم ها و رسیدن موج پیامدها به بازار مسکن هر دو زمان برند . ( نکته ای که قبلا راجع به زمان موثر سیگنال ها گفتیم را بیاد آورید )

و آنطور که حسام عقبایی ( رئیس اتحادیه صنف مشاورین املاک تهران ) اذعان دارد:

مسکن نیازمند حداقل 6 ماه زمان است تا خود را پیدا کند و اثرات را بپذیرد . به طور کلی و در یک جمع بندی ، توافقات هسته ای در دراز مدت ممکن است منجربه ( کاهش ) قیمت مسکن شود ولی در کوتاه مدت به نظر نمیرسد تغییر قابل توجهی در وضعیت کنونی ایجاد کند.

کنش های متقابل بازار خرید و اجاره :

بازار اجاره نشینی معمولا به عنوان جایگزین بازار خرید مطرح میشود .ارتباط بین این دو بازار از جهات مختلفی قابل بررسی است. با کاهش تقاضا برای خرید مسکن ، انتظار داریم تا تقاضای بیشتری دربازار اجاره شاهد باشیم و در حقیقت هم همین طور است . در حال حاضر با رکود حاکم بر بازارمسکن میبینیم که تقاضا برای خرید مسکن کاهش یافته و بازار اجاره رونق بیشتری پیدا کرده است در نظر داشته باشید ، بازار اجاره رونق یافته در حالی که مسکن جدیدی ساخته نشده است، پس با عرضه یکسان ، تقاضا افزایش یافته و نتیجه آن واضح است: افزایش نا متعارف اجاره خانه ها در حالی که اصولا میزان اجاره باید بر حسب ارزش فعلی خانه تعیین شود، میزان کرایه خانه ها درایران عموما بسته به میل صاحب خانه و با توجیح تورم و شرایط بد اقتصادی تعیین میگردد.

امید وارم از مطالعه ی این مطالب لذت برده باشید.و انتظار دارم ، از این پس نگاه شما به دنیای اطرافتان کمی بازتر شده باشد. شما امروز دانشی را در اختیار دارید که میتوانید با تکیه بر آن فضای پیشرفت و توسعه ی گسترده ای هم برای خودتان و هم برای دیگران ایجاد کنید.فراموش نکنید هر نتیجه ی ارزشمندی ، با تلاش و پشت کار حاصل میشود، پس تمرین کنید و بخوانید و بیشتر بدانید.